國土法明年上路 專家：影響台灣不動產產業發展
隨著「國土計畫法（簡稱國土法」）」2025年預計4月上路時間點接近，圍繞這話題的爭論卻未見緩解。如今，討論的議題甚至延伸至房價走勢！不動產估價師指出，從目前的土地使用管制規則來看，未來國土法上路後，恐讓全台產生新一波的「種房潮」，有可能又回過頭來影響台灣長期的不動產走勢、產業發展。
未來國土法上路，原本「區域計畫法」對非都土地劃有的11種使用分區，將全面簡化為四大功能分區：國土保育、海洋資源、農業發展、城鄉發展，而原有的19種使用地類別將全部消滅。針對熱議「農業發展區」的部分，由於屈就民眾的抗爭壓力，國土法也放鬆「優良農田只限制從事農作生產與相關產銷設備」的管制，將包括農舍在內的使用許可也都納入，框架基本上與現行法規維持一致。
專家認為，未來國土法上路後，與現行「區域計畫法」最大的差異點，是民眾喪失土地使用分區變更的「主動權」，只有政府擁有主動權；且按「都市計畫法」的經驗來看，雖然法條明定「擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次」，但實際上這樣的「通檢」往往很少發生，導致民眾認為自己的「預期發展權」被剝奪，抗爭不斷。這個發展權「預期心理」的改變，也將對未來土地、房屋等不動產價值的估價產生質變；而從目前國土法的土地使用管制規則出發，以不動產估價師的專業來看，未來國土法上路後，也恐怕引發全國新一波的「種房潮」。
專家指出，現行「區域計畫法」的丁種建築用地（一般農業區、特定農業區內的工業建築土地），跟可以做住宅使用的甲、乙、丙種建築用地可說是「壁壘分明」。但未來國土法上路後，這種區別將隨之消失。未來這些原被限定只能做工廠使用的丁種建築用地，只要調降一定的容積率，就能做「住宅使用」，這就會讓土地持有人有了選擇問題。「一般傳統工廠大概只會蓋一、二樓，容積率根本用不完，未來只要容積率降為120%，原本的丁建就能變成類甲、乙建，」在地價的考量下，未來的工廠恐大規模的轉成住宅用途。
展望未來國土法上路後的「種房潮」，會不會影響未來的房價走勢？專家認為，這類住宅會長出來的土地，大多位於毗鄰都會區的鄉村區的零星地，建案不多，不會產生創造性破壞。另外，目前住宅的興建成本偏高，且鄉下地區新建案的供應量本就較少，很快就會去化完畢，短期內房價崩跌機會不大。
但藏在地價背後的更大問題是～居住需求永遠是跟在產業發展之後；產業不見了人口會繼續外移，最終仍會導致當地地價沒落。
